De Vlaamse regering wil de schaarse open ruimte in Vlaanderen vrijwaren. Meteen was er sprake van een ‘betonstop’. Maar zal het allemaal zo’n vaart lopen? In dit bericht geven we even mee hoe de situatie in  Knesselare momenteel is. Onderaan voor de liefhebbers wat ruimere informatie.

Hebt u een stuk bouwgrond in een woonzone, dan is er weinig aan de hand. Ligt uw grond in een woonuitbreidingsgebied, dan is het toch even uitkijken, want minister Joke Schauvliege is van plan om een deel daarvan te neutraliseren en op te nemen in een ‘negatieve’ lijst. Dat zou geleidelijk aan gebeuren en tot 2040…Wordt uw bouwrecht problematisch, dan kan het worden “verhandeld” (bvb. geruild/verkocht voor (vaak duurdere) grond in het centrum) en heeft u als eigenaar recht op een schadevergoeding. Die ‘negatieve lijst’ is nog niet klaar. Maar loopt het zo’n vaart voor particulieren? In eerste instantie mikt men op woonuitbreidingsgebeiden die eigendom zijn van projectontwikkelaars en overheden.

Hoe zit dat met die woongebieden en woonuitbreidingsgebieden in Knesselare? Die afbakening leest u op het gewestplan Eeklo-Aalter en in ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s). (zie kaart)

Ligt uw stuk grond in een woongebied (rood ingekleurd op het ruimtelijk gewestplan), dan is een bouwvergunning geen enkel probleem.

Ligt uw perceel in een woonuitbreidingsgebied (rood gestreept) dan wordt uw bouwrecht misschien beperkt en komt uw grond op de fameuze ‘negatieve lijst’.

Er is vandaag vooral veel onduidelijk. Wat krijg je nog voor je grond? Wie beslist uiteindelijk? Hoe groot is de onderhandelingsmarge van gemeentebesturen? Zullen het inderdaad vooral gemeenten en projectontwikkelaars zijn die op de ‘negatieve lijst’ staan? Zullen sommigen met leuke winst de ‘verhandeling van grond’ omzetten in woonruimte in de dorpskernen (inbreidingsgebieden, verdichting, hergebruik en verweving…)? Meer commentaren in de bijlage.

Conclusie

Tot het tegendeel is bewezen, lijkt deze ‘betonstop’ niet meer dan een nobele intentieverklaring voor de (verre) toekomst, maar nog geen beleidsdaad, schrijven de meeste commentatoren. Zo’n vaart zal het dus nog niet lopen. En panikeren moet niet meteen.

Bij het opstellen van het gewestplan Eeklo-Aalter vinden we ook algemene info over de situatie in Knesselare.De bestemming van onze gronden leert dat onze gemeente vooral werd gezien als “landschappelijk waardevol agrarisch” en groen (park, groen, natuur), iets minder als landbouwgebied en een soort verboden zone voor nijverheid en industrie.

Er ligt bij ons vooral veel landschappelijk waardevol argrarisch gebied (41 procent), waarmee we groener scoren dan het Meetjesland (33 procent) en Oost-Vlaanderen (29 procent). Er is ook meer grond ingekleurd als ‘park-, buffer-, groen- en natuurgebied’ (14 procent) dan in het Meetjesland (6,5 procent) en in Oost-Vlaanderen (9 procent).

Omgekeerd is er minder agrarisch gebied (27 procent) dan in de provincie (33 procent) en het Meetjesland (43 procent).

In Knesselare is er voor bedrijventerreinen is 0,3 procent voorzien. In het Meetjesland 2,5 procent, in Oost-Vlaanderen gemiddeld 5 procent.

Tot daar de grote lijnen. De praktijk is een stuk complexer. “Wonen of wijken”, schreef architect, hoogleraar en stedenbouwkundige Jan Tanghe (+2003) al einde de jaren 1970. Wie het leest zal even met de ogen knipperen, zo goed lijkt het op de intenties die de Vlaamse overheid bijna veertig jaar geleden vooropstelde: we moeten inbreiden, doodse dorpen vermijden door een mix van oude en jong in de woonkernen, nadenken hoe we dure files, aanleg van nutsvoorzieningen, enzomeer moeten beperken. Het debat mag en moet worden gevoerd.

Niet alleen het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen is iets om rekening mee te houden. De overheid “regelt” meer en meer, ook onder de vorm van BPA’s, Ruimtelijke Uitbreidingsplannen, Ruimtelijk Structuurplan, BPA-reglementering, enzomeer.

Voor Knesselare heeft dat zo zijn gevolgen. Er wordt momenteel gewerkt aan een Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor het centrum. Wat zal daar kunnen, mogen en moeten? Willen we in het centrum nog meer appartementen, waar vinden we parkeerterreinen, komt er nieuw gemeentelijk administratief complex? Komen er na Béthunestraat, Spanjaardstraat/Hooiestraat (1969, 43 loten), Larestraat en Beekstraat (1973, 47 loten), Hemelrijkstraat (1975, 73 woningen), Hoogte, Groene Vijvers (2002, 26 loten), Wijngaard (2005, 43 loten), Nieuwendorpe (2008, 24 loten) nog verkavelingen en waar? Zal de betonstop een omgekeerd effect hebben en wordt er de komende jaren “versneld” verbouwd en herbouwd…?

Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Wat meer algemene info en commentaren: zie bijlage hieronder

 

Betonstop: het debat begint nog maar…

Vlaanderen moet zijn schaarse open ruimte beschermen en daarom moeten de Vlamingen dichter bij elkaar, en dichter bij werk, school of winkel gaan bouwen. De doelstelling van de Vlaamse regering om de schaarse open ruimte in Vlaanderen te vrijwaren, wordt aangescherpt. Een derde van Vlaanderen is nu al in beslag genomen door gebouwen, beton, asfalt… Daarom moet er minder beton komen. Een betonstop dus, door bevoegd minister Joke Schauvliege wollig omschreven als Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

Waarom?

De betonstop komt er om meerderen redenen:

• Overstromingsgevaar (hoe groter het verharde oppervlak is, hoe groter de kans dat overvloedige regen leidt tot een heuse overstroming)
• Kostenplaatje van bouwen (verspreid wonen = dure nutsvoorzieningen, water, elektriciteit, e.a.)
• Hogere klimaatkosten.

Vlaanderen werkt via een beleidsplan, dat de regels voor de ruimtelijke ordening de komende decennia vastlegt. Belangrijk element daarin is de ‘betonstop’, die met tien jaar wordt vervroegd, van 2050 naar 2040. In Vlaanderen mag netto geen open ruimte meer verloren gaan aan gebouwen, industrie en dergelijke. Vandaag gaat er nog dagelijks 6 hectare open ruimte verloren. Tegen 2025 mag dat maar drie hectare meer zijn. Tegen 2040 nul.

Een en ander betekent dat van de 72.000 hectare die nu in het gewestplan nog een ‘harde’ bestemming hebben – woningen, bedrijfsgebouwen en dergelijke – er tegen 2040 nog 24.000 tot 25.000 hectare aangesneden mag worden. De rest moet open ruimte blijven.

“Kunnen onze kinderen en kleinkinderen dan later nog wel  een huis bouwen”, klonk overhaast de kreet van de Gentse burgemeester Daniel Termont tot hij begrepen had dat zijn partij (sp.a) ook voorstander is.

Minister Schauvliege is van plan om een ‘negatieve’ lijst aan te leggen van woonuitbreidingsgebieden, een reserve van mogelijke bouwgronden die niet gebruikt worden. Die lijst is nog niet klaar, maar zal ertoe leiden dat eigenaars planschade lijden. Een eigenaar heeft recht op een schadevergoeding van de overheid als hij niet meer mag bouwen.

En nu wordt het even ingewikkeld: Schauvliege wil geen gronden onteigenen, maar bouwrechten verhandelen. Dat betekent dat eigenaars hun recht om te bouwen in een “slecht gelegen” gebied verkopen aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar in goed gelegen gebied, met vaak ook hogere grondprijzen. Die ontwikkelaar krijgt daarmee het recht om bijvoorbeeld meer woningen op een stuk grond te bouwen, of meer in de hoogte te werken.

Maar wat met bouwgrond waar nu struiken en gras op staan? Zetten de eigenaars best spoed achter hun bouwplannen? Het basisprincipe van de nieuwe plannen is dat niet meer overal gebouwd kan worden, óók als een perceel eerder als bouwgrond werd verkocht. Veel hangt daarbij af van de locatie van het perceel.

Wie beslist er in de toekomst over het aansnijden van woonuitbreidingsgebied? De overheid, Stedebouw, het gemeentebestuur? En kom je op de ‘negatieve lijst’, wat krijg je nog voor je grond? Eigenaars zullen worden ‘vergoed’. Door de overheid of door andere ontwikkelaars die uw bouwrechten overkopen, waarmee ze dan elders een (hoger) gebouw kunnen zetten.

Betonvluchtelingen?

Het debat is losgebarsten, met heel uiteenlopende standpunten. Moeten we straks als betonstopvluchtelingen naar de steden en in de hoogte gaan wonen? Worden we uit onze dorpen gerookt, zoals sommige commentatoren in de krant lijken te hopen? Voor Bart Eeckhout in De Morgen is de ruimtelijke verrommeling de schuld van “antistedelijk beleid” van de christen-democraten en socialisten “die de Vlaming kerkelijk en braaf wilden houden, weg van de ‘liberale’ steden”… “Onze steden zijn nu niet klaar voor een grote toevlucht aan ‘betonstopvluchtelingen’, reageert stadssocioloog Stijn Oosterlynck van de Universiteit Antwerpen.

Aan de andere kant zijn er de commentaren van tegenstanders van al die overheidsinmenging. “De open haard moet uit. Bier is vergif. En als handenvrij bellen gevaarlijk is, mag je dan nog wel praten in de auto?”, vroeg Gwendolyn Rutten (Open Vld). “Nog even en elke ontkurkte fles geldt als een bedreiging voor de volksgezondheid, elke kilometer te snel als een inbreuk op de verkeersveiligheid en elk verbrand houtblok als een aanslag op het klimaat”, schrijft Jan Segers in Het Laatste Nieuws. Straks moeten we ons schuldig voelen als we op zondag vanuit onze verkaveling om ontbijtkoeken rijden in het dorp. En maken we ons zorgen als we ons in ons verkavelinghuis nog altijd happy voelen, ook al wil de Vlaamse bouwmeester Leo Van Broek ons mordicus van het tegendeel overtuigen, aldus nog Segers. “De Vlaming steigert terecht als de Vlaamse bouwmeester – zelf kosmopolitisch gelukkig in Brussel – hem bezweert dat hij als plattelander passé is en een veel beter leven zal leiden in de stad”…

Conclusie

Panikeren hoeft niet meteen. 2040 is nog veraf. De gevolgen van een en ander zijn moeilijk in te schatten. “Als je alle bouwgronden en woonuitbreidingsgebieden in Vlaanderen samentelt, dan heb je plaats om 5 miljoen Vlamingen een vrijstaand huis te laten bouwen. Terwijl er tegen 2060 maar 1 miljoen inwoners in Vlaanderen bijkomen”, zegt Van Broeck. Hij verwacht dat bouwgrond buiten de stad minder waard wordt. Maar de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) vreest dan weer dat bouwgronden fors duurder worden als de gemeenten bruusk op de rem gaan staan. (De Tijd)